Переуступка прав по ДДУ - благо или вред

Покупая квартиру на первичном рынке невозможно не столкнуться с понятием уступки прав по ДДУ. Возникает такая ситуация, когда участник долевого строительства реализует свои права, не дожидаясь сдачи дома.

Так поступают инвесторы, вкладывающие деньги в строящееся жилье на ранних стадиях. Бывают ситуации, когда застройщик оформляет договора долевого участия на аффилированное юридическое лицо, которое и выступает в дальнейшем продавцом квартир.

Как и любая сделка с имущественными правами переуступка имеет свои особенности.

Что передается по переуступке

Заключение договоров долевого участия и договоров уступки возможно только до приемки дома госкомиссией. Т.е. на том этапе, когда еще нет права собственности и даже почтового адреса. Основное право участника долевого строительства – право требования получения квартиры в собственность после окончания строительства. При переуступке происходит замена дольщика, имеющего такое право.

Однако необходимо помнить, что вместе с правами происходит и передача всех обязанностей по договору, поэтому нужно получить подтверждение того, что выполнены все условия, которые должны были быть выполнены к моменту переуступки. Особенно это касается финансовых вопросов.

В практике передача прав по договору, где дольщик не выполнил своих финансовых обязательств перед застройщиком, практически не встречается. Хотя с согласия застройщика такая ситуация возможна. В этом случае прописывается, что вместе с правами к новому дольщику переходят и обязательства по оплате недостающей суммы.

Подводные камни предыдущих договоров

История переуступок у квартиры может оказаться очень длинной. Встречались экземпляры, имевшие в своей истории больше десятка уступок. Для того, чтобы быть уверенным в том, что право собственности перейдет именно к вам, придется проверить на соблюдение законодательства все эти договора.

И конечно не забываем о надежности застройщика. Если дом не будет достроен, то крайним и в прямом, и в переносном смысле будет последний дольщик. Стоит обратить внимание в частности на количество предлагаемых уступок от физических лиц. Большой объем свидетельствует о недовольстве существующих дольщиков текущим положением дел на стройке.

Как к уступке относятся застройщики

По целому ряду причин застройщики не любят этот вид договоров. В первую очередь потому, что тот, кто уступает свои права, становится конкурентом застройщику. А когда на рынок выводит квартиры крупный инвестор или подрядчик, с которым сам застройщик и расплатился квартирами, объемы квартир в продаже могут оказаться сопоставимыми. В таких ситуациях отдел продаж застройщика практически простаивает.

Поэтому в первоначальных договорах долевого участия появились пункты о необходимости получать согласие застройщика на заключение договора переуступки и согласие это всегда платное.

Почему переуступка не уходит с рынка

В основе спроса на такой вид договоров лежит материальная выгода. Крупные инвесторы по достижении определенной стадии строительства дома фиксируют плановую прибыль. После этого им невыгодно оставлять деньги в квартирах, поэтому для них характерно гибкое ценообразование. В результате цены ниже, чем у застройщика.

Да и подрядчики не заинтересованы в длительном замораживании средств в виде квартир, которые они получили вместо живых денег. Подрядчик стремится реализовать жилье, как можно быстрее, а соответственно, то же не сильно держится за цену.

Еще одной ситуацией, когда переуступка имеет высокий спрос, становится период, когда застройщик распродал свои квартиры, а спрос на комплекс не удовлетворен. В этой ситуации уступка единственная возможность купить квартиру в полюбившемся жилом комплексе.