Rambler's Top100

Проверка юридической чистоты квартиры – наличие обременений


Одним из ключевых элементов проверки квартиры на юридическую чистоту является выявление различного рода обременений, наложенных на квартиру. Они могут быть явными и скрытыми. Получить информацию о явных обременениях просто, нужно всего лишь заказать выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимого имущества (ЕГРН) и получив ее внимательно изучить соответствующие разделы документа.

Однако бывают ситуации, когда собственник недвижимого имущества вольно или не вольно не подал необходимые сведения в ЕГРН, тогда выписка из Реестра ничем не сможет помочь и нужно изучать другие документы.

Какие существуют виды обременений?

Залог в силу закона при ипотеке

Росреестр

Наверное это наиболее распространенное ограничение на распоряжение недвижимостью в наши дни. Не секрет, что больше половины сделок с квартирами совершаются с привлечением кредитных средств. При государственной регистрации такой сделки на квартиру накладывается обременение в виде залога и до полного погашения кредита распоряжение недвижимым имуществом возможно только с согласия организации, выдавшей кредит.

Так же не секрет, что многие собственники, приобретавшие недвижимость по ипотеке впоследствии не справляются с кредитной нагрузкой и вынуждены продавать квартиру до полного погашения кредита. Такие сделки проводятся достаточно часто и уже выработан ряд механизмов, обеспечивающих безопасность.

Однако стоит отметить, что полная гарантия будет только в случае, когда покупатель оформляет ипотеку на такую квартиру в банке залогодержателе. При покупке за наличные средства возникает риск, что кредит будет погашен за счет денежных средств покупателя, а собственник в последствии откажется от проведения сделки. В таком случае, к сожалению, суда не избежать.

Рента

Договор ренты предполагает, что квартира переходит в собственность нового собственника, который обязуется осуществлять содержание, а возможно и уход за бывшим собственником до конца его жизни. Именно такая обязанность и становится обременением на квартиру. Отдельной регистрации этот вид не требует, его наличие вытекает из названия договора, по которому сразу понятно, о чем идет речь и какие именно обязательства возложены на нового собственника. Договор ренты считается исполненным только в случае смерти рентополучателя.

Может ли быть продана квартира, обремененная рентой? Да, такая процедура существует и осуществима на практике, естественно сделка возможна только с согласия рентополучателя и новый собственник примет на себя все существующие обязательства плательщика ренты.

Аресты

Этот вид так же, как залог полностью исключает возможность распоряжения недвижимостью и подлежит обязательной государственной регистрации. Наложение арестов происходит по решению суда. В каких случаях такое может произойти:

  • - квартира является предметом имущественного спора (разводы, наследство, раздел имущества);
  • - арест наложен в обеспечение иска по долгам;
  • - банкротство;
  • - неуплата налогов;
  • - арест может быть наложен по иску жилищной инспекции;
  • - по иску органов опеки и попечительства в случаях ущемления прав несовершеннолетних;
  • - и т.д.

Снятие ареста так же происходит на основании решения суда или по письму судебного пристава, в производстве которого находится дело. Только в этом случае можно будет зарегистрировать сделку с этой недвижимостью.

Аренда (найм)

Залог

Случай, конечно, по нашим временам редкий, но, тем не менее, встречающийся. Законопослушные граждане при сдаче квартиры обязаны регистрировать договор в Росреестре. При продаже квартиры с таким обременением все права и обязанности арендаторов (нанимателей) сохраняются. Т.е. новый собственник обязан перезаключить с ними договор на тех же условиях.

Несовершеннолетние собственники

При наличии в составе собственников недвижимости несовершеннолетних, проведение сделки по распоряжению возможно только с согласия органов опеки и попечительства, которые должны убедиться, что в результате таковой не будут нарушены имущественные и иные права и интересы несовершеннолетних.


Перечисленные выше виды обременений являются явными и прямо вытекают из правоустанавливающих документов или обязательно проходят государственную регистрацию и видны в выписке из ЕГРН. Поговорим теперь о тех видах, которые не являются явными.

Нарушения и отказы при приватизации жилья

Одним из распространенных нарушений при проведении приватизации в начале 90-х годов стало невключение в число собственников несовершеннолетних. Последующие разъяснения законодателя и судов однозначно сохраняют право собственности за такими детьми, даже в случаях, если оно не оформлено.

Покупая квартиру, особенно если она сменила несколько собственников, покупатель не узнает о наличии прав несовершеннолетних ни из одного документа предоставляемого для проведения сделки. Впоследствии договор может быть расторгнут по решению суда.

Вторая ситуация связана с людьми, отказавшимися от своего права на участие в приватизации. Однако право пользования квартирой за такими людьми сохраняется пожизненно, а значит снять такого человека с регистрационного учета по месту жительства и выгнать из квартиры без его добровольного согласия не удастся.

Материнский капитал

Приобретение жилья с использованием государственных средств в виде материнского капитала предполагает, что несовершеннолетние дети должны быть включены в число собственников. Однако на практике это работает далеко не всегда. Особенно, когда квартира приобретается по ипотеке, а материнский капитал использован в качестве первоначального взноса. Детей в число собственников не включают. В дальнейшем такая сделка может быть признана недействительной и расторгнута.

Сложность состоит в том, что получить информацию о выдаваемых сертификатах на маткапитал в открытых источниках нельзя.

Дела наследственные

Как говорят опытные реэлторы и юристы, работающие с жилой недвижимостью, проверить полностью чистоту наследственного имущества невозможно. Связано это в первую очередь с тем, что нет возможности выявить весь круг наследников, а значит всегда остается шанс, что появится кто-то, имеющий право на долю в наследстве.

Еще один аспект – лица, получившие право пользования жильем по завещанию или по завещательному отказу. Так же, как в случае с отказом от приватизации, возможен только добровольный отказ от прав пользования квартирой со стороны такого наследника.


Как видим из вышеизложенного, стандартный набор документов для сделки далеко не всегда дает полное представление о круге лиц, имеющих права на квартиру, да и наличие дополнительных документов не всегда проясняет картину, тем более, что нужно еще правильно трактовать полученные из документов факты.




Написать письмо
Генеральному директору