Rambler's Top100

Вдруг, как в сказке скрипнула дверь или в купленной квартире кто-то прописан


Согласитесь неприятно неожиданно узнать, что в купленной вами квартире зарегистрирован по месту жительства (прописан) посторонний для вас человек. Тем более, когда вы узнаете об этом от этого человека, позвонившего в дверь и заявляющего свои права на проживание в квартире.

Описанная ситуация может показаться кому-то фантастической. Однако в существующих реалиях современного рынка вторичной недвижимости она далеко не редкость. Как же действовать, если такое счастье досталось вам?

Порядок действий по выписке постороннего из квартиры зависит от категории такого «жильца».

Член семьи продавца, не имеющий никаких прав на квартиру

В купленной квартире кто-то прописан

Самая простая ситуация. В ней достаточно подать соответствующее исковое заявление в суд. Современная судебная практика говорит о том, что судьи в подобных случаях защищают интересы добросовестного покупателя недвижимости. На основании вынесенного решения суда происходит выписка постороннего лица.

В квартире остался ребенок

В этом случае следует убедиться в отсутствии у несовершеннолетнего имущественных прав на жилье. Если такие права будут иметь место, то продажа квартиры должна была проходить с разрешения органов опеки и попечительства, а если такого не было, то сделка будет расторгнута.

Когда несовершеннолетний всего лишь прописан и не имеет других прав на ваше жилье, он перепрописывается туда, где прописаны его родители. Гораздо сложнее ситуация, когда прописанным оказался ребенок, оставшийся без опеки и попечительства. В этом случае необходимо согласие органов опеки, а они его не дадут до решения вопроса с опекой над ребенком.

Завещательный отказ

Еще один непростой для решения вариант, когда лицо имеет право пользования квартирой в силу завещательного отказа. Здесь возможно два варианта развития событий.

В первом варианте вы договариваетесь с «жильцом», как правило, за материальную компенсацию, о его добровольном снятии с регистрационного учета.

Во втором – доказываете в суде, что «жилец» систематически ущемляет ваши права и законные интересы ( п.2 ст.35 ЖК РФ).

Приватизация

Наиболее неприятный случай возникает, когда обнаруженные в квартире «жильцы» были прописаны в ней на дату приватизации, но написали отказ от участия в ней. Право пользования сохраняется за такими лицами и после продажи квартиры. Т.е. снять их с регистрационного учета принудительно практически невозможно.

Получатель ренты

Лица, имеющие право пользования квартирой в соответствии с договором пожизненного содержания с иждивением, так же не подлежат принудительному снятию с регистрационного учета по месту жительства.

Как избежать

Расторжение договора купли-продажи квартиры далеко не лучший для покупателя вариант, поскольку получить свои деньги обратно может оказаться проблематичным. Поэтому, для исключения возникновения подобных ситуаций необходимо тщательно проверять история покупаемой квартиры. В частности, получить информацию о всех лицах, которые были зарегистрированы по месту жительства (прописаны) в квартире, понять сохранились ли у них права пользования или другие права. Для этого необходимо получить расширенную (архивную) выписку из домовой книги.

В договоре купли – продажи обязательно должен быть включен пункт, в котором перечисляются все лица, зарегистрированные по месту жительства в квартире на момент проведения сделки.

Идеальной, конечно, будет покупка квартиры, в которой никто не прописан, но это не всегда возможно, так как порядка 80% сделок на вторичном рынке являются альтернативными, а это значит, что бывшим собственникам и членам их семьи просто некуда перепрописаться. В этом случае в договоре купли-продажи следует описать порядок и сроки снятия с регистрационного учета продавцов и членов их семей.




Написать письмо
Генеральному директору