Rambler's Top100

Нюансы альтернативной сделки с недвижимостью


Около 80% сделок купли-продажи на московском рынке вторичной недвижимости являются альтернативными. О том, чем такие схемы отличаются от прямых продаж, известно всем московским риэлторам. А обычные участники сделок, покупающие или продающие свои квартиры, не знакомы с тонкостями так называемой альтернативы. Так, в чем же принципиальное отличие проведения таких сделок? Поговорим о плюсах и минусах.

Особенности и преимущества альтернативной сделки

Нюансы альтернативной сделки с недвижимостью

Ключевой особенностью альтернативной сделки с недвижимостью является особая роль её участников, которые одновременно выступают и в роли покупателя, и в роли продавца. Это связано с тем, что одна из сторон сделки, реализуя свою недвижимость, приобретает взамен новую и наоборот. В результате появляется целая цепочка лиц, участвующих в данной схеме. Фактически альтернатива, или, как её окрестили в народе, «паровозик», складывается сразу из нескольких одновременно проводимых простых сделок. Продал старое жильё, получил за него деньги, доплатил (по необходимости), купил новую квартиру. Это очень удобно, ведь в отличие от операций обмена, когда очень сложно найти подходящий вариант, устраивающий обоих участников сделки, здесь всё просто.

Разница между чистой сделкой и альтернативной

Чистая сделка, она же прямая, предполагает продажу или покупку недвижимости напрямую, то есть без участия сторон в других сопутствующих операциях. В таких сделках нет цепочки, состоящей из иных одновременно покупаемых или продаваемых объектов. Участниками чистой сделки являются исключительно двое – продавец и покупатель. По многим аспектам именно прямые продажи признаны оптимальным видом сделки с недвижимостью, поскольку оформить договор купли-продажи в этом случае значительно проще, провести взаиморасчёты тоже легче.

Поскольку в большинстве случаев приобретение квартиры связано всё же со стремлением улучшить жилищные условия, и, как правило, одновременно с покупкой нового жилья реализуется и старое, чистые сделки на московском рынке недвижимости встречаются не часто. Продавая имеющуюся недвижимость, многие стремятся сразу купить новую. Таким образом, каждая последующая операция купли-продажи образует длинную цепочку – паровозик, вагонами которого являются разные квартиры, одновременно покупаемые и продаваемые в рамках одной альтернативной сделки. Чаще в подобных схемах участвуют сразу 4-5 объектов, реже – 9-10.

Рекомендации по заключению альтернативных сделок

Поскольку участниками альтернативной сделки является большое количество людей, в случае вынужденного отказа хотя бы одного из них от сделки вся многоходовая цепочка может рассыпаться, как карточный домик. Поэтому во избежание форс-мажоров не будет лишним обратиться за помощью к профессионалам, которые сопроводили бы данную сделку и не позволили бы «слабому звену» разрушить всю цепочку.

Чтобы сделка не сорвалась необходимо соблюдать определённые правила:

1. Покупателю, имеющему в наличии средства, необходимые для приобретения жилья, следует сразу узнать у продавца, участником какой сделки он является – прямой либо альтернативной.

2. В случае альтернативы, необходимо уточнить, подыскал ли продавец подходящий для него вариант альтернативной недвижимости.

3. Покупателю стоит быть готовым к тому, что заключение договора купли-продажи вполне может затянуться, если у продавца-альтернативщика нет на примете подходящей для покупки квартиры.

4. Если один из участников альтернативы является ипотечным заёмщиком, обязательно стоит убедиться в том, что кредит на покупку жилья уже одобрен банком, а также следует уточнить, в течение каких сроков действует выданная им справка-подтверждение.

Юридический аудит альтернативных сделок с недвижимостью

Что такое альтернативная сделка при покупке квартиры

Как уже упоминалось выше, из-за большого количества людей, участвующих в альтернативной сделке, риск «выпадения» из цепочки одного из участников очень велик. Причиной тому может стать повышение запросов продавца, связанное с изменением цен на рынке недвижимости, или же обнаружение юридических ошибок и в документах на одну из реализуемых квартир.

Чтобы снизить риск срыва альтернативной сделки, стоит воспользоваться услугами юридического сопровождения сделки квалифицированными реэлторами, когда в договоре купли-продажи чётко указываются гарантии по исполнению сторонами своих обязательств, а также строго регламентируется порядок их доступа к депозитным ячейкам, служащим для осуществления взаиморасчётов. Как правило, число банковских сейфов равняется количеству объектов недвижимости, участвующих в сделке.

Прежде чем подписать договор купли-продажи, сторонами сделки в день её заключения проводится вычитка документа, а также согласуется схема взаимных расчётов. После этого деньги закладываются в банковский сейф, и подписывается сам договор. Все подписанные документы сдаются в органы Росреестра. И уже после их государственной регистрации, которая по условиям договора производится синхронно, продавцы получают доступ к ячейкам с деньгами.

Гарантировать исполнение альтернативной сделки на 100% не может и юридический аудит, но снижению риска неисполнения сторонами договора их обязательств он точно способствует.




Написать письмо
Генеральному директору