12/4/2023

Продать квартиру в ипотеке – сложности и возможности

Увеличение в продаже числа квартир, обремененных ипотекой, стало закономерным следствием рекордных объемов выдачи кредитов на покупку жилья. Не менее трети продавцов представленных в продаже квартир имеют желание избавиться от такой кредитной нагрузки.

Однако далеко не всегда это сделать просто. Основная сложность связана с тем, что жилье, приобретенное в кредит, обременено залогом в пользу банка – кредитора. Соответственно продать квартиру без согласия банка – залогодержателя невозможно. Банки же не очень стремятся облегчать задачу заемщикам.

Чего хочет банк

В первую очередь в такой ситуации банк хочет, чтобы кредит был погашен. Банку просрочки по внесению кредитных платежей ни к чему. И здесь возможно два варианта развития событий: будущий собственник полностью гасит задолженность продавца по ипотеке или переводит кредитные обязательства по невыплаченной сумме на себя.

Во вторую очередь – банк хочет контролировать движение денежных сумм, и взаиморасчет будет проводить только через себя. А это условие делает почти невозможным кредитование покупателя в другом банке.

Из желаний банка и вытекают возможные варианты продажи квартир в ипотеке:

1. Погашение задолженности покупателем

   В этом случае покупатель должен располагать полной суммой на покупку квартиры. При этом, если цена квартиры окажется ниже суммы оставшегося невыплаченным кредита, заемщик – продавец должен подтвердить банку наличие у него разницы между этими суммами. Тенденции же развития рынка недвижимости таковы, что вероятность подобных расхождений все больше и больше.

2. Оформление покупателем ипотечного кредита

   Казалось бы самая простая ситуация, когда банк – залогодержатель переводит все обязательства по ипотечному договору на будущего собственника, сохраняя условия. Т.е. покупателю не приходится платить проценты, которые уже выплатил продавец. Ан, нет, единичные банки только сейчас, на фоне сокращения покупательского спроса, вводят подобные возможности.

   В подавляющем большинстве банки - залогодержатели продолжают действовать по старинке – покупатель заключает новый кредитный договор на покупку недвижимости со всеми вытекающими последствиями по выплате процентов.

Если банк против

Если банк залогодержатель не дает согласия на продажу залоговой квартиры, то вариант действий возможен единственный. Продавцу придется погасить имеющуюся задолженность по кредиту. После этого банк снимает обременение с квартиры и стороны могут оформить договор купли-продажи.

Решить такой вопрос можно только при наличии у покупателя всей необходимой для закрытия кредита суммы, которую придется передавать продавцу в виде задатка или оплаты части стоимости квартиры по предварительному договору купли-продажи.