15/2/2023

Что будет с ипотекой – ЦБ, ставки, субсидирование, льготы

Прошлый год стал годом расцвета феноменального явления на рынке недвижимости – субсидирования ипотеки застройщиками. Субсидировалась не только стандартная, но и ипотека с господдержкой, доведя ипотечные ставки практически до нуля.

Центробанк долго пытался умерить пыл застройщиков, но увещевания не действовали. Действия ЦБ к полной отмене субсидирования не привели, но нулевые ставки с рынка ушли (почти).

Параллельно была увеличена до 8% ставка по ипотеке с господдержкой, а ее действие продлено до середины следующего года, подросли ставки на стандартные программы, правда смягчили условия для it-специалистов. Почему ЦБ против, и что придумали застройщики, рассказывают специалисты агентства недвижимости «Грейт реалити».

ЦБ против застройщиков

Центробанк не раз формулировал свои опасения в отношении ипотеки с низкими ставками. По мнению специалистов ЦБ такая ипотека:

• - Приводит к завышению стоимости недвижимости до 30%.
• - Вводит в заблуждение покупателей относительно реальной стоимости недвижимости.
• - Формирует токсичные активы у банков - ипотечные квартиры, оформленные по цене выше рыночной, при возникновении проблем у заемщика не могут быть реализованы по залоговой стоимости.
• - Может привести к увеличению количества неплательщиков – низкие ставки привлекают людей со спорной платежеспособностью.
• - Ведет к надуванию ипотечного и, как следствие, ценового пузырей.

Справедливости ради стоит отметить, что многие эксперты рынка недвижимости считают такие опасения завышенными и прогнозируют негативное влияние действий ЦБ на продажи. Но Центробанк на полпути останавливаться не собирается и обещал продолжить борьбу с низкими ставками и другими обходными вариантами со стороны застройщиков и банков.

Господдержка – вчера, сегодня, завтра

Программа государственной поддержки ипотечного кредитования на рынке жилой недвижимости вводилось, как инструмент поддержки отрасли в сложный пандемийный период. Свою задачу она выполнила. А вот продление сроков ее действия уже носило и носит спорный характер.

Нынешнее повышение на 1% не является критичным, тем более, что разница со стандартными программами составляет от 2,5%, и не приведет к снижению объемов кредитования по программе. А вот рассчитывать на еще одно продление не приходится.

Государство меняет акценты в сторону программ, направленных на определенные группы населения:

• - расширяются возможности семейной ипотеки;
• - расширяются критерии ипотеки для работников сферы IT;
• - к середине лета выйдут новые льготные программы, ориентированные на поддержку молодежи.

Субсидированная ипотека и иже с ней сегодня

Однако субсидирование ставок застройщиками, наряду с текущими скидками и акциями, остается основным инструментом привлечения покупателей на новостройки. Уровень предложения начинается от 3% (есть на рынке предложение по ставке ниже 1% до конца строительства). Это значительно ниже не только стандартных программ, но и программ с господдержкой.

Инструмент основной, но не единственный. Что еще предлагают застройщики в борьбе за объемы продаж?

1. Беспроцентные рассрочки до ввода в эксплуатацию.
2. Рассрочка 30/70, когда 30% платится при заключении ДДУ, а остальные перед сдачей дома.
3. Рассрочка 10/90, когда первые 10% вносятся при покупке, а остальные 90 – за месяц до ввода дома в эксплуатацию.
4. Программа по возврату 15% от цены покупаемой квартиры в виде кэшбека.
5. Выплата процентов по ипотечному кредиту за счет застройщика и банка в течение первых пяти лет.
6. Ежемесячный платеж в размере 1 рубль на период до ввода в эксплуатацию. Далее выплата исходя из ставки 5,7%.

Так просто застройщики от полюбившихся инструментов не откажутся. Однако стоит уже от стимулирования потребителей и искусственного поддержания уровня цен перейти к справедливому формированию цены на жилую недвижимость.