19/1/2023

Ипотека – тенденции, рекорды, прогнозы

К концу 2022 года ипотека поставила сразу два рекорда. Исторические максимумы достигнуты по доле ипотеки на первичном рынке жилья и по количеству отказов при одобрении заявок банками.

Подробнее о ситуации с ипотекой рассказывают риелторы агентства недвижимости «Грейт реалити».

Доля ипотеки

На протяжении нескольких лет доля ипотеки в сделках при покупке жилья в новостройках постоянно увеличивалась. Особенно заметной тенденция стала с момента введения государственной поддержки, благодаря которой ипотека составляла до 60% от общего числа договоров долевого участия. Однако к середине 2022 года роль господдержки себя исчерпала, чему способствовало достижение максимальных цен на новостройки.

Застройщики нашли выход. Таковым стала субсидированная ипотека с так называемыми «нулевыми» ставками. Добавим сюда обещания ЦБ в конце года эти ставки запретить и повышение базовых ставок у банков до 10,5% и еще прогнозы их повышения с началом 2023 года и вот вам, пожалуйста, бум на ипотеку в декабре 2022 года.

В результате доля ипотеки в зависимости от сегмента первичного рынка достигла 90%, что стало историческим рекордом для рынка новостроек.

Чего не скажешь о числе заключенных ДДУ и объемах выданных кредитов. По этим показателям до рекордов очень далеко и говорить об их росте сейчас не приходится. Совсем даже наоборот.

Доля отказов

Отказы банков в одобрении заявок на ипотечный кредит – еще один показатель, обновивший свой исторический максимум. В конце 2022 года доля таких отказов составила 46%. Т.е. отклонялась практически каждая вторая заявка.

Доля отказов нарастала постепенно. В начале 2020 года она составляла чуть больше 24% и до этого времени ее колебания были не значительны. А к чему пришли в конце прошлого года – вы прочитали выше.

Хочется обратить внимание на то, что тенденция к увеличению отказов совпадает с началом действия государственной программы господдержки на первичном рынке. Пик же пришелся на период действия и обещания по отмене программ субсидированных ставок застройщиков.

Конечно, сами программы не являются причиной, но количество первичных заявок благодаря им увеличилось.

Однако объяснить рекорд по отказам просто увеличением количества заявок не удастся. Параллельно с этим прошло и ужесточение требований со стороны банков к заемщикам, что тоже внесло свой вклад в рекорд.

На что обращают внимание банки при одобрении заявок

В первую очередь банки отказывают лицам, не имеющим официального трудоустройства и подтвержденных доходов.

Все большее значение при одобрении заявок приобретает соотношение дохода и расходов на обслуживание кредита. Если раньше платеж по ипотеке мог достигать 60% от дохода заемщика, то теперь оптимальным считается не более 40%.

Естественно банки учитывают и уже существующую кредитную нагрузку заявителя – ПДН – показатель долговой нагрузки. Наличие любых других кредитов и кредитных карт может также стать причиной отклонения заявки.

В существующих реалиях заявители с проблемами в кредитной истории практически не имеют шансов на одобрение ипотеки. Среди заявителей с Персональным кредитным рейтингом до 199 балов доля одобренных заявок не превышает 19%. Заявители с рейтингом более 900 баллов получают согласие банка в 74% случаев.

Дополнительные сложности при одобрении ипотеки будут возникать и возрастных заявителей, не имеющих дополнительного дохода. Так же стоит отметить, что для этой категории будет выше не только процентная ставка по кредиту, но сопутствующие расходы такие, как страхование жизни и здоровья.

В зону особого внимания попадают военнослужащие, мобилизованные граждане, а так же сотрудники компаний, в отношении которых введены западные санкции (хотя такая позиция банков в этом вопросе совсем не понятна).

Прогнозы

Возможности влияния ипотеки на рост продаж на первичном рынке жилья исчерпаны окончательно, чему способствовало ограничение ставок по субсидированной ипотеке и увеличение базовых ставок по стандартным ипотечным программам банков. Возможное повышение ключевой ставки только ухудшит положение вещей.

При сохранении текущих цен на квартиры и апартаменты в новостройках объемы ипотечного кредитования только продолжат свое сокращение, как по числу выданных кредитов, так и по суммам. К тому же большая часть текущего спроса, в том числе и отложенного, была реализована в ноябре – декабре прошлого года.

Учитывая огромную долю ипотеки в общем объеме продаж новостроек можно смело ожидать дальнейшее сокращение покупательской активности на первичном рынке жилья.