Rambler's Top100

3/2/2020

Продать квартиру в ипотеке


Почти 25 000 раз в месяц делают такой запрос люди в поиске Яндекса. Это значит, что вопрос далеко не праздный для многих. Разные события, побуждающие к продаже квартиры, могут произойти в жизни заемщика с момента оформления ипотечного кредита. Самыми распространенными стали изменение материального положения и изменение состава семьи.

При ухудшении материального положения заемщик не может обслуживать кредит, при изменении состава семьи нужна другая квартира. И в том, и в другом случае квартиру в ипотеке нужно продавать.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку? Как быть, если при покупке использован материнский капитал? Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую? Что будет при этом с налогами и налоговыми вычетами?

На эти и другие вопросы отвечают юристы и эксперты агентства недвижимости "Грейт реалити".

Суть проблемы, в чем сложность

Приобретая квартиру с привлечением кредитных средств, заемщик получает право собственности на нее. С точки зрения реализации права пользования он ничем не ограничен. Как только речь заходит о продаже ипотечной квартиры, возникает необходимость в получении разрешения банка, выдавшего ипотечный кредит.

Фото: здание банка

Права банка в этом вопросе защищены посредством обременения, накладываемого на квартиру одновременно с регистрацией права собственности заемщика на нее. Такое обременение называется залогом в силу закона (Об ипотеке). Т.е. для того, чтобы зарегистрировать сделку по продаже квартиры, необходимо этот самый залог снять. Банк же, естественно, не хочет его снимать, пока не погашен остаток по кредиту.

Какие существуют варианты продажи купленной в ипотеку квартиры:

Далее рассмотрим перечисленные варианты подробнее и ответим на ряд сопутствующих вопросов:

Погасить остаток кредита

Суть варианта в том, чтобы досрочно погасить остаток кредита. После этого, происходит снятие залога, и больше вы от банка при продаже не зависите.

Главный вопрос: где взять денег на досрочное погашение? При небольшом остатке можно обратиться к родственникам, друзьям, знакомым.

Если же сумма значительна, стоит попробовать взять потребительский кредит, который будет погашен после продажи квартиры. При этом придется понести расходы, связанные с оформлением кредита и процентами за период пользования им.

В случае, когда в потребительском кредите отказано, можно воспользоваться денежными средствами покупателя. В этом случае составляется предварительный договор купли - продажи, и часть стоимости квартиры передается в качестве задатка. Поскольку вся процедура занимает до 1,5-2 месяцев, для покупателя возникают риски, которые покупатель захочет компенсировать снижением цены на квартиру.

По процедуре вариант с погашением выглядит так:

- получить из банка расчет суммы для окончательного погашения;

- внести сумму на счет и произвести досрочное погашение;

- получить в банке документы для снятия залога;

- подать документы в Росреестр для снятия залога. Есть банки, которые сами осуществляют подачу документов;

- получить выписку из ЕГРН, подтверждающую снятие залога.

После этого можно совершать сделку по продаже квартиры.

Да, не забудьте, что при досрочном погашении положен возврат соразмерной части страховки.

Продать с участием банка-кредитора

Фото: интерьер квартирыУчастие банка - вариант, который минимизирует риски покупателя квартиры. Суть его заключается в том, что погашение ипотеки и снятие залога происходит в рамках сделки купли - продажи квартиры. Процедура выглядит примерно так:

- получить из банка расчет суммы для окончательного погашения;

- получить согласие банка на отчуждение квартиры;

- покупатель помещает денежные средства в размере остатка по кредиту на отдельный аккредитивный счет для банка;

- оставшуюся часть стоимости квартиры покупатель помещает на аккредитивный счет для продавца;

- подписывается договор купли - продажи;

- договор купли - продажи, согласие банка и необходимые документы сдаются в Росреестр на регистрацию;

- получить выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на квартиру к покупателю и снятие залога;

- происходит раскрытие аккредитивов и перевод денег на счет банка и на счет продавца.

Вариант удобный во всех отношениях: кредитор получает погашение кредита, покупатель не рискует, поскольку движение денег контролирует банк, продавец не снижает цену квартиры. Однако в настоящее время далеко не все банки готовы его рассматривать. Главное условие банка - сначала погасите кредит, а потом делайте с квартирой что хотите.

Продажа квартиры ипотечнику того же банка

Вариант, который чаще называют переоформлением кредита. К сожалению, действие возможно только внутри одного банка. Между собой банки взаимодействовать в таких вопросах не хотят.

В этом случае покупатель получает одобрение на ипотеку в том же банке, где получена ипотека у продавца. В процессе сделки банк часть денег забирает в счет погашения остатка кредита, а остальную часть переводит на счет продавца. В результате у квартиры новый собственник, она остается под залогом, но выступает в качестве обеспечения уже по другому кредиту.

Процедура выглядит так:

- получить из банка расчет суммы для окончательного погашения;

- получить согласие банка на отчуждение квартиры;

- покупатель подает документы на одобрение кредита;

- после одобрения заявки, покупатель вносит сумму первоначального взноса в банк;

- банк размещает сумму, причитающуюся продавцу на аккредитиве;

- подписывается договор купли - продажи;

- договор купли - продажи, кредитный договор, документы о снятии залога и документы по квартире сдаются в Росреестр на регистрацию;

- получить выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на квартиру к покупателю и наличие залога;

- происходит раскрытие аккредитива и перевод денег на счет продавца.

Продажа банком-кредитором

Вариант, который не имеет достоинств для заемщика. Возникает он в том случае, когда заемщик имеет серьезные нарушения по выполнению своих кредитных обязательств.

Банк или коллекторы инициируют поиск покупателя на залоговое имущество. Процедура начинается с заявления заемщика в банк. Банк, естественно, свое согласие дает. Главный минус этого варианта в том, что банк заинтересован только в погашении задолженности и чтобы это произошло как можно быстрее. Поэтому квартира будет продаваться с серьезным снижением цены.

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Фото: сертификат на материнский капиталМатеринский капитал, использованный при покупке квартиры, например в качестве части первоначального взноса, серьезно ситуацию осложняет.

Сложности возникают в связи с тем, что на несовершеннолетних детей должны быть оформлены доли. Однако в случае с ипотекой сразу детские доли не выделяются, квартира полностью оформляется в собственность родителей или одного из них. Родители дают нотариально заверенное обязательство, что такие доли будут оформлены после погашения ипотеки.

О нюансах оформления квартир с привлечением материнского капитал читайте по ссылке https://greatr.ru/indexpress1154.htm


Внимание.Не стоит шутить с этим обязательством. Пенсионный фонд, в чьем ведении находятся вопросы выдачи материнского капитала и контроля за его использованием, действительно отслеживает проведенные сделки. При выявлении отклонений от данных обязательств - сделки расторгаются.


В результате для продажи квартиры необходимо получить не только согласие банка, но и разрешение органов опеки и попечительства. При этом речь идет о двух операциях: сначала выделении долей детям, а потом о продаже квартиры.

Если банк согласия на выделение долей детям не дает, то процедура выглядит так:

- получить из банка расчет суммы для окончательного погашения;

- внести сумму на счет и произвести досрочное погашение;

- получить в банке документы для снятия залога;

- подать документы в Росреестр для снятия залога. Есть банки, которые сами осуществляют подачу документов;

- получить выписку из ЕГРН, подтверждающую снятие залога;

- в соответствии с обязательством выделить доли детям. Соглашение о выделении долей составляется у нотариуса;

- зарегистрировать соглашение о выделении долей в Росреестре;

- получить разрешение органов опеки на продажу квартиры;

- найти покупателя и оформить сделку купли-продажи.

Стоит учесть, что органы опеки будут настаивать на том, чтобы детям сохранили имеющиеся у них в собственности квадратные метры. Поэтому одновременно с продажей должно быть куплено другое жилье, где дети соответствующие метры получат.

В некоторых ситуациях опека идет на выдачу разрешения с последующей, а не одновременной покупкой. Это значит, что другое жилье должно быть приобретено в течение 6 месяцев с момента продажи старой квартиры.

Деньги, вырученные от продажи детских долей необходимо поместить на счет в банке до момента покупки новой квартиры. После того, как квартира будет куплена, необходимо предоставить в органы опеки и попечительства копии правоустанавливающих документов и иных необходимых документов, подтверждающих соблюдение условий выданного разрешения.

В случае с лояльным банком возможно выделение долей несовершеннолетним до погашения ипотеки. В этом случае придется получать разрешение органов опеки дважды: сначала на выделение долей, а потом на продажу.

Надо заметить, что с увеличением количества обращений в опеку и в банки с подобными вопросами, эти учреждения ведут себя все лояльней. Складывается практика и судебных дел по таким вопросам.

К тому же есть попытки законодательно изменить ситуацию. Ожидается введение обязательного наделения собственностью детей при покупке квартиры с использованием материнского капитала, даже в случае ипотечного кредитования.

Продать ипотечную квартиру при разводе

Фото: пара с ребенкомСроки ипотечных кредитов таковы, что можно несколько раз свадьбу сыграть и развестись. Однако вопрос кому квартиру, а кому ипотеку далеко не прост, собственно, как и семейная жизнь.

Все легко и просто, когда между бывшими супругами достигнуто соглашение по разделу имущества и долгов. В этом случае действуем по одному из вышеприведенных вариантов.

Семьи, где при заключении брака был составлен брачный договор, действуют в соответствии с пунктом контракта, определяющим порядок раздела имущества.

Когда ипотека взята после бракосочетания, то все имущество и все долги, в т.ч. кредитные обязательства являются общими и после развода делятся пополам. При продаже ипотечной квартиры в такой ситуации, оставшиеся после погашения остатка кредита деньги делятся между бывшими поровну.

В случае, когда ипотечный кредит был взят до вступления в брак, а выплачивался в период брака, квартира остается заемщику, а вот второй супруг имеет право на компенсацию части ежемесячных платежей по кредиту, осуществленных из семейного бюджета.

Не редки ситуации, когда достигнуть соглашения не удается либо одного из супругов перестали устраивать достигнутые ранее договоренности. Тогда законный выход только один - суд, который и определит, что и кому причитается.

Вниманию покупателей.Находятся желающие избежать раздела имущества и скрыть продажу недвижимости от экс-супруга. Это нарушает действующее законодательство, и сделка будет расторгнута при обращении экс в суд. Поэтому, покупая квартиру, стоит уделить достаточно внимания семейному положению продавца.

После того, как порядок раздела определен, нужно заручиться согласием банка и можно приступать к поиску покупателя на ипотечную квартиру.

Налоги при продаже квартиры в ипотеке

Фото: вид на МосквуПервый вопрос, который возникает у продавцов, это надо ли платить налог с продажи? Как и с любой продажи недвижимости. На ипотечную квартиру распространяются те же законы.

Если с момента регистрации права собственности не прошло 5 лет, то возникает обязанность по уплате подоходного налога, в связи с продажей недвижимости.

Продавец может получить налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей или в размере расходов, понесенных при покупке. Остальная сумма подлежит налогообложению в размере 13%.


Внимание.В сумму расходов на покупку можно и нужно включить сумму процентов, уплаченных по ипотечному кредиту.


Подробнее о налоговых вычетах при покупке квартиры в ипотеку по ссылке: https://greatr.ru/indexpress1160.htm.

Вопрос второй - подлежит ли возврату налоговый вычет, полученный в связи с покупкой, продаваемой квартиры?

Законодательство не предусматривает такой нормы. Налоговый вычет в связи с покупкой квартиры не имеет ограничений по факту ее продажи. Кроме того, если сумма покупки меньше 2 000 000 рублей, то положенный вычет будет меньше законодательно установленного максимума. В таком случае остаток можно будет получить при следующей покупке.


Внимание.Максимальный налоговый вычет при покупке недвижимости составляет 260 000 рублей и не имеет ограничений по количеству покупок, за которые он может быть получен.


Заключение. Продажа ипотечной квартиры процесс достаточно сложный, требующий учета многих возможных нюансов, но имеет свои практические решения. Ошибки, которые допускают продавцы при этом, связаны, по большей части, с недостатком знаний и опыта. Такие знания и опыт не стоит получать самим - достаточно вовремя обратиться к специалистам практикам.


В начало.






  • Сталинские дома
  • Дома ЦК
  • Апартаменты
  • Лофты
  • Жилые комплексы
  • Продавцам недвижимости
  • Подобрать новостройку
  • Квартиры в центре

  • По районам
  • По комнатам
  • По форматам
  • Квартиры в районах

  • По округам
  • По метро
  • По комнатам
  • По форматам
  • Дома, коттеджи, дачи

  • По шоссе
  • По цене
  • По материалу
  • По расположению
  • Земельные участки

  • По шоссе
  • По цене
  • По площади
  • Новостройки

  • По округам
  • По отделке
  • По комнатам
  • Рядом с метро
  • До 5 млн руб