23/4/2018

Новая Москва - сегодня и завтра

Рынок жилой недвижимости Новой Москвы сложился буквально в течение нескольких лет. Сейчас это большое количество предложений в десятках проектов, как на первичном, так и на вторичном рынках. Специалисты оценивают текущую ситуацию на рынке недвижимости на присоединенных территориях как высококонкурентную с большим превышением предложения над спросом.

Сложности Новой Москвы

Строительство жилой недвижимости в ТиНАО осложняется двумя ключевыми проблемами – транспортной доступностью и отсутствием социальной инфраструктуры. Поэтому наиболее популярными и ликвидными становятся проекты, возводимые в непосредственной близости от станций метрополитена, даже если они находятся только в проекте.

По этой же причине наиболее застроены территории в 5-ти километровой зоне от МКАД. Здесь налажено движение автобусов и маршруток от станций метро в границах старой Москвы.

Социальную инфраструктуру застройщикам приходится создавать параллельно со строительством жилых корпусов. Точечная застройка поэтому практически невозможна. Строительство ведется кварталами и целыми районами со всеми необходимыми инфраструктурными объектами. Однако такие объекты мало построить, их еще нужно передать на баланс муниципальным властям, а с этим возникают серьезные сложности. Проекты большинства жилых комплексов Новой Москвы разрабатывались еще по нормам для Московской области, а сдавать их приходится уже исходя из требований столичных законов и правил, что требует значительных доработок, а порой и переделки проектов.

Высокая конкуренция как внутри НАО, так и с проектами старой Москвы не позволяют повышать цены для компенсации затрат на создание социальной инфраструктуры. Как следствие снижение девелоперской активности. Так в период 2015 и 2016 годов в продажу на первичном рынке Новой Москвы выходили по 7-8 новых проектов, а по итогам 2017 года этот показатель оказался ниже в два раза.

Новая Москва в цифрах

Новые территории сегодня предлагают вниманию покупателей недвижимости почти 8000 квартир в новостройках. Общая площадь предложения превышает 400 000 кв.м. В продаже представлены более 200 корпусов в 38 жилых комплексах.

В общем объеме реализованных в столице квартир НАО имеет долю в 34-38%. При том, что предложение на новых территориях превышает спрос в 1.6 раза, а в старых границах – в 2.5 раза.

В 2018 году продолжился рост числа сделок с привлечением ипотечных средств. Доля таких сделок возросла с 55% в 2017 году до 64% по итогам 1-го квартала 2018 года. В 2016 году этот показатель немного не дотягивал до 50%.

Популярность квартир в новостройках НАО обусловлена во многом невысокими ценами. Средний квадратный метр стоит чуть менее 103 000 рублей, а средний бюджет покупки составляет 4 700 000 рублей.

Исходя из количества комнат, квартиры в жилых комплексах Новой Москвы представлены в следующем объеме:

• - однокомнатные квартиры – 38%;
• - 2-комнатные квартиры – 42%;
• - 3-комнатные квартиры – 19%;
• - 4-комнатные квартиры – 1%.

Основной объем продаж, а это 54% от общего объема реализации, приходится всего на несколько жилых комплексов:

1. Саларьево парк, поселок Московский.
2. Москвичка, Сосенское поселение, вблизи д. Столбово.
3. Испанские кварталы, Сосенское поселение, вблизи д. Николо-Хованское.
4. Новые Ватутинки. Центральный микрорайон, Нововатутинский пр.
5. Бунинские луга, мкр. Бунинский, ул. Александры Монаховой.

Исходя из класса жилых комплексов, объем предложения выглядит следующим образом:

• - эконом-класс – 85%;
• - комфорт-класс – 10%;
• - бизнес – класс – 5%.

Ближайшее будущее или планы на 2018 год

Перспективы строительства в Новой Москве огромны. Территорий для комплексного освоения более чем достаточно. Так, уже в текущем году в рамках реализации программ по реновации выделен участок более 130 га в районе поселка Мосрентген. Несомненным плюсом построенных здесь жилых комплексов станет пешая доступность от станций метрополитена Саларьево и Румянцево. Объем предполагаемого строительства только жилой недвижимости превышает 300 000 квадратных метров.

Помимо этого высокий потенциал сохраняется и у ряда текущих и только анонсированных проектов.

• - «Самолет Девелопмент» в рамках строительства ЖК «Остафьево» планирует строительство около 1 000 000 кв.м недвижимости;
• - «Румянцево парк» с потенциалом в почти 400 000 кв.м;
• - ГК «Инград» возводит ЖК «Картмазово» с объемом в 370 000 кв.м;
• - «Коммунарка» с общим планируемым объемом строительства в 5 000 000 кв.м, из которых на квартиры отводится более 1 600 000 кв.м.

Как видим перспективы строительства действительно впечатляют, но успешная их реализация во многом будет зависеть от планов властей столицы по реализации и дальнейшему улучшению транспортной доступности присоединенных территорий и в первую очередь от строительства новых станций московской подземки.